פטורים ממס שבח במכירת דירת מגורים

בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין שבח מכירה ורכישה 1963 , בעת מכירת כל נכס מקרקעין ולרבות: דירה, בית מגורים, מגרש, משרד, אולם, מבנה מסחרי וכיוצ"ב וכן כל מבנה המחובר חיבור של קבע לקרקע, אזי מתקיימת אפשרות של חבות במס שבח. 

עד ליום 1.1.2014  היה קיים פטור של מס שבח בנוגע לדירה יחידה כך שאדם בעל דירה יכול היה למכור בכל 4 שנים בפטור ממס שבח גם אם בבעלותו דירה נוספת ואולם ב- 1.1.2014 בוטל סעיף חוק זה(49ב(1))  במסגרת חוק ההסדרים, תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין ולכן כעת כל עסקה במקרקעין מחייבת בחינה מדוקדקת שלוקחת בחשבון אלמנטים רבים וכן עתידו של הלקוח אורחות חייו וכיוצ"ב.  

סוגיית הפטור ממס שבח היא מרכזית בכל עסקת מקרקעין ונבחנית כל אימת שמוכר וקונה מתכנסים לבצע עסקה במקרקעין ולכן קיימת חשיבות גבוהה לבדוק עניין זה באופן יסודי ומעמיק באמצעות עו"ד המתעסק בתחום ומודע להשלכות הנובעות מכך ובטרם מכירת הדירה ולכן תכנון המס הינו חשוב ביותר! 

לפיכך, במקרים רבים באמצעות תכנון מס מקדים יצירתי ומותאם ניתן למזער "נזקים" כספיים והמון עוגמת נפש.

בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, לכלל של חבות במס שבח בעסקת מקרקעין ישנם חריגים למס שבח, קרי, פטורים ממס שבח אשר יפורטו להלן:  

תנאי בסיסי לבחינת העמידה בכל הפטורים ממס שבח, האם הדירה עומדת בתנאים המצטברים של דירת מגורים מזכה. 

1. בניית הדירה נסתיימה
2. דירה או חלק מדירה
3. בבעלות אדם פרטי , תושב ישראל (לא חברה)
4. הדירה שימשה בעיקרה למגורים (למעט 50% משטחה) ב-4 שנים שקדמו למועד המכירה או 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח. 
5. הדירה אינה מהווה מלאי עיסקי לצורכי מס הכנסה(למשל חב' קבלנית) 

פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה- סע' 49ב (2) לחוק מיסוי מקרקעין– סעיף הפטור הנפוץ 

המוכר הוא בעל זכות בדירת מגורים יחידה מזכה, ובעת המכירה הינו בעל דירה אחת לפחות 18 חודשים לפני מכירת הדירה ובמהלך 18 החודשים לא מכר דירה אחרת לפי סעיף זה. 

בהתאם לתיקון בחוק מיסוי מקרקעין מ1.1.2014 בעל דירה יחידה שיש לו זכויות של פחות 1/3 בדירה נוספת עדיין, הדבר ייחשב כאילו יש לו דירה אחת והוא יכול להנות מפטור ממס שבח. 

פטור ממס שבח למשפרי דיור/דירה חלופית- סע' 49ג לחוק מיסוי מקרקעין   

משפרי דיור הם אנשים שיש להם דירת מגורים אחת ומעוניינים למכור אותה על מנת לרכוש דירה חלופית. 

לעיתים משפרי הדיור ימכרו קודם את דירתם ואח"כ ירכשו ויש העושים הפוך, קודם קונים דירה שנייה חלופית ואח"כ מתחייבים למכור את הדירה הראשונה. 

בעבר התקופה למכירת הדירה נוספת היתה 18 חודשים אך החל מיום 7.7.2021 התקופה למכירת הדירה נוספת היא 24 חודש.  

פטור ממס שבח במכירת דירה שנתקבלה בירושה- סע' 49 ב 5

יורש המעוניין למכור דירה שנתקבלה בירושה יכול להנות מפטור מס שבח ובהתקיים התנאים המצטברים הבאים: 

• המוכר הוא בן זוגו, צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש.
• לפני מועד פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת.
• אילו המוריש היה בחיים ופטור ממס שבח לו היה מוכר את הדירה.  

יודגש כי הורה שירש דירה מילדו לא יוכל להנות מפטור לפי סעיף זה. 

פטור ממס שבח בהעברה ללא תמורה(מתנה) לקרוב – סע' 62 לחוק מיסוי מקרקעין 

במידה ומוכר ירצה לתת לקרובו לפי ההגדרה במיסוי מקרקעין את הדירה אזי הוא יהא פטור מתשלום מס שבח לא משנה מס' הנכסים שבבעלותו ואולם הקונה מחוייב לשלם 1/3 ממס הרכישה. 

 פטור ממס שבח עקב מכירת דירת יוקרה-סע' 49 א(א1) לחוק מיסוי מקרקעין

נכון לשנת 2021 קיים פטור מס שבח בעת מכירה דירת יוקרה עד לסך 4,495,000 ₪, החלק מעל התקרה הנ"ל יחוייב במס שבח לפי החלק היחסי לפי חישוב לינארי מוטב. 

 פטור ממס שבח במכירת 2 דירות – סע' 49ה לחוק מיסוי מקרקעין

ניתן פטור חד פעמי  ממס שבח במכירת 2 דירות ולצורך רכישת דירה חלופית אחת אשר שוויה לפחות 3/4 משווי 2 הדירות הנמכרות. פטור זה ניתן בתנאי שעד מועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלות המוכר דירת מגורים נוספת אחת בלבד נכון ל1.1.2014. החל מיום 1.1.2018 ניתן לעשות שימוש בסעיף זה ולקבל פטור ממס שבח במכירת 2 דירות ללא מגבלה זאת. 

סכומים מעודכנים (נכון ל1.1.2021-31.12.2021) לעניין סע' 49 ה לחוק מיסוי מקרקעין , המחיר הכולל של 2 הדירות הנמכרות לצורך זכאות בפטור הוא עד 2,022,000 ₪, קרי, שווי 2 הדירות הנמכרות, כאשר מעל סך 3,362,000 ₪ לא יינתן פטור זה.  

פטור ממס שבח בהעברת דירה אגב גירושין – סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין

ניתן פטור ממס שבח מאחר והעברת זכויות דירה אגב גירושין ומכח פס"ד של ביהמ"ש לענייני משפחה או בית דין רבני אינה מהווה עסקת מכירה ואין מדובר באירוע מס. ראה בהרחבה מאמר נפרד באתר.  

פטור ממס שבח במכירת דירה עם זכויות בנייה לא מנוצלות-  סע' 49ז לחוק מיסוי מקרקעין 

בעת מכירה של דירה שהתמורה בגינה הושפעה מקיומן של זכויות בנייה נוספות מוטלת חבות במס על החלק מהתמורה המיוחסת לשווי זכויות הבנייה. 

הפטור לפי סעיף זה ניתן באופן חלקי מהתמורה שתתקבל ממכירת הדירה עם זכויות בנייה לא מנוצלות.

ז"א המחוקק מפצל מהתמורה שתתקבל ממכירת הדירה לבין חלק של שווי הדירה המזכה בפטור במס שבח לבין חלק מהתמורה שתתקבל שהושפעה מקיומן של זכויות בנייה נוספות המחויבות במס שבח. 

על מנת לאמוד את חלק התמורה המיוחס לזכויות בנייה יש לקבוע את שווי הדירה(ללא זכויות בנייה ) הפטורה כאמור ממס שבח ולאחר מכן יש לקבוע את התמורה המיוחסת לשווי של זכויות הבנייה ובניכוי ההוצאות הרלוונטיות, כאשר נעזרים בחוו"ד שמאי מוסמך ומיומן בתחום זה.  

הסכומים המעודכנים 16.1.2021- 15.1.2022 רצפת הפטור 536,200 ₪ , תקרת הפטור 2,144,800 ₪.   

בנוסף קיימים פטורים ממס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין בעסקאות יחודיות: 

בפרק חמישי 2- אופציה במקרקעין קיים פירוט תנאים לקבלת פטור ממס שבח במכירת אופציה יחידה. 

בפרק חמישי 4- פינוי בינוי , קיים פירוט תנאים לקבלת פטור ממס שבח במכירת זכאות ביחידת מגורים במתחם פינוי בינוי ליזם. 

פרק חמישי-5  פטור במכירת זכות במקרקעין  שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תמ"א 38- ובו פירוט התנאים לקבלת פטור ממס שבח במכירת זכויות בנייה ליזם כשהתמורה היא חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה. 

בנוסף, עפ"י פסיקת ביהמ"ש העליון, קיים פטור ממס שבח לגבי תא משפחתי במקרים שבהם בני זוג בפרק ב' וע"ש כ"א רשומה דירה לפני נישואין ואחד מהם מעוניין למכור ולקבל פטור ממס שבח ובהתייחס לכך שבני הזוג חתמו על הסכם ממון(ראה מאמר נפרד)  

כמעט בכל עסקת מכר או רכישת דירה נכנס עניין המיסוי ומומלץ לבדוק זאת מראש שכן במקרים רבים, תכנון מס מראש ולפני החתימה על ההסכם עשוי להיות קריטי בכדי למנוע בעיות בעסקה עוגמת נפש ומומלץ לבצע עסקה זאת עם עו"ד המתעסק בתחום. 

בברכה,

עו"ד אליהו גבריאל 

054-450-0750

אתר: www.gavriellaw.co.il

המאמר לעיל אינו מהווה בשום אופן ייעוץ משפטי וכל מקרה נדון לגופו ומומלץ להיעזר בשירותי עו"ד המתעסק בתחום   

המאמר נכתב באוגוסט 2021