עסקת רכישת דירת מגורים מהווה ללא ספק עסקה בקנה מידה גדול ואולי העסקה הכלכלית היקרה ביותר שתבצעו בחייכם.
אשר על כן, נדרשים אנשים המעוניינים לרכוש דירת מגורים לבצע בדיקות מעמיקות ובטרם ירכשו את הדירה. מכאן מס' כללים שיעזרו לכם במציאת הדירה המתאימה לכם.
- בדיקת יכולות כלכליות – ראשית יש לבדוק בצורה יסודית מהם היכולות הכלכליות
שלכם? מהו ההון העצמי אשר בידיכם? במקרים רבים על מנת לממן רכישת דירה
נוטלים הלוואת משכנתא מבנק ומכאן עליכם לשאול עצמכם בצורה כנה, האם קיימת סבירות שתפוטרו? האם השכר או ההכנסה צפויה לעלות בקרוב? האם הבנק יאשר לכם הלוואה ובאילו תנאים? האם גובה החזרי המשכנתא מותאם ליכולותיכם ולא יפגע במחייתכם? מהם שיעורי הריבית? הצמדה וכיוצ"ב. בנוסף, מומלץ לפנות למס' בנקים במקביל הן לשם צורכי מיקוח והן למקרה ותסורבו ע"י בנק אחד. - בדיקת סביבת הדירה – יש לבדוק את הסביבה הקרובה והרחוקה בה מצויה הדירה או הבית, מומלץ לעשות זאת בכל שעות היום וגם בלילה. לאורך שעות היום, יש לבדוק באם ישנם מפגעים כמו רעש, זיהום אויר ולכלוך וכיוצ"ב שעלולים להפריע לכם, לבדוק באם הסביבה מתאימה לכם ולמצבכם המשפחתי כמו למשל , במידה וילדיכם קטנים אזי מהי רמת ביה"ס, גנים, פארקים, פעילות לילדים אחה"צ, מרכזים קהילתיים וכיוצ"ב.
- בדיקת האוכלוסיה המקומית – יש לבדוק האם חתך האוכלוסייה המקומית באזור בו מצויה הדירה וסביבותיה מתאים לכם? כך למשל, במידה ואתם מתכוונים לקנות דירה יד שנייה, מומלץ לגשת ולדבר עם ועד הבית בבניין בו מצויה הדירה, שכנים וכיוצ"ב.
- בדיקת זהות המוכר ושיוכו לדירה – יש לבקש תעודת זיהוי מהמוכר על מנת לבדוק את מצב הדירה מבחינת רישום הזכויות בלשכת רישום מקרקעין(טאבו) ע"ש המוכר המציע לכם למכור את הדירה ולהוציא נסח טאבו עדכני. במידה והדירה אינה רשומה בלשכת רישום מקרקעין ע"ש המוכר יש לשאול על הסיבה לכך, האפשרויות שיכולות להיות שהדירה רשומה ברשות מקרקעי ישראל( לשעבר מינהל) וטרם הוסדר רישום צו רישום בית משותף בטאבו, נבקש מהחברה המשכנת ורמ"י אישור זכויות.
- בדיקת המצב הפיסי של הדירה– מדובר בבדיקה פיסית הנדסית ומומלץ לעשותו
באמצעות מהנדס מוסמך לרבות תשתיות, חשמל, תקשורת ואינסטלציה, איטום ובידוד, טיב חומרי הבנייה, ליקוי בנייה, חריגות בנייה ועוד. למרבה הצער, רבים נמנעים מלבצע בדיקה חשובה זאת ונשאלת השאלה הלא בבואך לקנות רכב מיד שנייה, ברור שתלך למכון בדיקה בכדי לבדוק את תקינות הרכב, נכון? אזי מדוע לא לבצע בדיקה הנדסית בנכס מקרקעין שעלותו גבוהה עשרות מונים מערך מכונית יד שנייה? - בדיקת המצב המשפטי של הדירה – יש לבדוק באם קיימת מניעה כלשהי לרבות: צו
עיקול, צו מניעה, הערת אזהרה לטובת צד ג' לדוגמא: לטובת רשות העתיקות. בנוסף יש לבדוק באם הנכס מצוי תחת הליך משפטי למשל: תחת כינוס נכסים. יש לבדוק האם הנכס שועבד לטובת בנק ואם כן יש לבקש מהמוכר מצב יתרת הלוואה לסילוק עדכני או מכתב כוונות מטעם הבנק לפי העניין. יש לבדוק את נושא ההיטלים השונים לרבות השבחה, פיתוח, תיעול, סלילה וביוב, שצ"פ וכיוצ"ב. יש לבדוק באם קיים שוכר בנכס ולבדוק מהם זכויות השוכר? איזה הסכם נחתם עימו וסוגיית פינויו? - בדיקת המצב התכנוני של הדירה – יש לבדוק האם ניתן היתר בנייה? האם הדירה או הבית נמצאים תחת הליך שיפוטי? האם הדירה או הבית תואמים את האמור בהיתר הבנייה? האם הדירה או הבית נתונים תחת צו הריסה בשל בנייה בלתי חוקית או בשל הליך שיפוטי? האם קיימות חריגות בנייה ואם ניתן להכשירן באופן חוקי? מהן זכויות הבנייה העתידיות למקרה ותרצו להרחיב או לשפץ לפי טעמכם. היתכנות באשר לתוכניות לפינוי בינוי (התחדשות עירונית) או תמ"א 38(לחיזוק בניינים נגד רעידות אדמה) ועוד.
- בדיקת היבטי המיסוי הכרוכים בעסקה – בחתימה על הסכם מכר הדירה נדרש לדווח אודות העסקה למיסוי מקרקעין במקום הימצאו של הנכס מכאן נבחנת השאלה באם הקונה והמוכר חייבים במס. לדוגמא, במידה וידוע מראש כי המוכר חייב במס שבח על עסקה זאת, הדבר יעוגן בהסכם באופן מסודר שבו זכויות הקונה והמוכר לא תיפגענה. תכנון נכון של היבטי המס עשוי לחסוך כספים רבים ולמנוע עוגמת נפש רבה.
- הסכם – אשר כולל את כל ההסכמות שבין הקונה למוכר לרבות הסכמות שבעל פה, לוח פריסת תשלומים, אפשרות לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה, מומלץ לציין במפורש אילו מתקנים ואביזרים נמסרים לקונה, השארת כספים בנאמנות עו"ד במקרה שאישורי מס ו/או עירייה לא יגיעו במועד וכן גם כל יתר תנאי ההסכם ובהתייחס לכל נכס בנפרד. וכן מומלץ שלא לערוך זיכרון דברים.
- בדיקת הנפשות הפועלות – עצה זו אין מקורה מהחוק אלא מתוך חיי היומיום והניסיון המצטבר בעסקאות מקרקעין, המטרה היא לחתום על הסכם בכדי לקיימו על הצד הטוב ביותר עד למתן התמורה המלאה וכנגד קבלת החזקה ורישום בלשכת רישום מקרקעין וזאת בכדי מה שקרוי "לישון בלילה בשקט" אך למרבית הצער, קונים עלולים להיקלע לתסבוכות משפטיות שלא לצורך וזאת באם יבחינו מוקדם יותר מה מסתתר מאחורי כוונות המוכר למכור את הנכס. כך למשל, קונה שלא הבחין שמוכרת הדירה הינה אישה ובפועל מי שמנהל את המו"מ זהו בן זוגה שמסתבר בדיעבד שהם מצויים בתהליכי גירושין ומאוחר אף יטיל עיקול על הנכס… או דוגמא נוספת ובאופן הפוך, כאשר הקונה משנה חדשות לבקרים את התנאים בהסכם שכבר הוסכם עליהם או לדוגמא מוכרים נכס של אדם המצוי בחו"ל …ועוד דוגמאות מיני רבות.
ביצוע הכללים יחד עם ניסיון של שנים רבות בייצוג לקוחות במכירה ורכישה של דירות ובתים עשוי לסייע רבות להצלחת העסקה הגדולה בחייכם ובמינימום תקלות. אשמח ללוות אתכם בכל הקשור לנושאי המקרקעין
בברכה,
עו"ד אליהו גבריאל
054-450-0750
אתר: www.gavriellaw.co.il
מאמר זה מהווה תמצית ואינו מהווה בשום אופן ייעוץ משפטי וכל מקרה נדון לגופו ומומלץ להיעזר בשירותי עו"ד המתעסק בתחום
המאמר נכתב באוגוסט 2021
