רישום הערת אזהרה בעסקת מקרקעין

רישום הערת אזהרה בלשכת רישום מקרקעין(טאבו) מהווה פעולה משפטית שכל בעל נכס או קונה שומע בעת שמגיעים לחתום על מכירת נכס מקרקעין.

מדובר בזכות הנרשמת בלשכת רישום מקרקעין ומוקנית לזכאי אשר התקשר בהסכם או התחייבות עם בעל הנכס המודיע לכל עלמא , קרי לכל העולם. כי קיימת התחייבות מצד בעל הנכס במסגרת התחייבות או הסכם.    

למעשה, הערת אזהרה באה להגן על האדם או התאגיד שהתקשר בהסכם או התחייבות עם בעל הנכס לבל יבצע עסקה או פעולה הנוגדת את הזכות לפי הערת האזהרה.  

מהן תוצאות רישום הערת אזהרה? 

בהתאם לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 , ברגע שנרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה אזי לא תירשם עסקה אחרת שסותרת את הערת האזהרה אלא רק לפי הסכמת בעל זכות הערת האזהרה או באמצעות בית המשפט.  

מהי עסקה סותרת? 

עסקה אשר פוגעת או שוללת את הזכויות של מי שנרשמה לטובתו הערת אזהרה. לפי חוק המקרקעין לא ניתן לבצע עסקה סותרת במקרקעין אשר לגביהם קיימת הערת אזהרה. 

באיזה שלב בעסקה נבקש לרשום הערת אזהרה? 

בד"כ מתנהל מו"מ בין הצדדים לעסקה באמצעות ב"כ ובסופו מגיעים להסכם סופי ובמעמד החתימה חותמים על בקשה לרישום הערת אזהרה כאשר יש הנוהגים לרשום הערת אזהרה בהסכמת הצדדים, ונותנים לב"כ אפשרות לרשום הערת אזהרה בין 2-5 ימי עבודה מהחתימה על ההסכם לביצוע רישום הערה לטובת הקונה ועד לרישום מחזיקים את התשלום הראשון בנאמנות עו"ד ורק לאחר רישומה מעבירים התשלום הראשון למוכר. 

מהי חשיבות של רישום הערת אזהרה? 

חשיבותה של רישום הערת אזהרה הינה לאין שיעור, שכן בלעדיה לא ניתן להעביר למוכר את התשלום הראשון וכן יתר התשלומים לפי ההסכם בין הצדדים. 

מעבר לכך, הערת אזהרה חשיבותה שהיא מקנה לצדדים וודאות, שקט נפשי וביטחון בעסקה והמשך התשלומים וקבלת החזקה ובכדי לסיים בצורה מוצלחת ובטוחה את העסקה.     

האם ניתן לרשום הערת אזהרה באופן מקוון? 

בשנים האחרונות ניתן להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה באופן מקוון ובאמצעות עו"ד המתמחה בתחום ובעל כרטיס חכם המאפשר לו לרשום ולבצע פעולות בלשכת רישום מקרקעין. 

מה עושים כאשר הנכס אינו רשום בלשכת רישום מקרקעין(טאבו)? 

ניתן לרשום הערת אזהרה בחברה המשכנת, רשות מקרקעי ישראל(מינהל) ולעיתים גם רושמים משכון ברשם המשכונות. 

אילו סוגי הערות אזהרה קיימות בפועל בלשכת רישום מקרקעין? 

1. הערת אזהרה על הימנעות מביצוע עסקה לטובת שותפים, חברים, בני משפחה בגין הזכויות שלהם בנכס המקרקעין ובאמצעות מסמך מתאים. 
2. הערת אזהרה ע"י קונה במסגרת עסקה רגילה בין מוכר לקונה.  
3. הערת אזהרה לטובת רשות מקומית. 
4. הערת אזהרה בעת הענקת בית/דירה במתנה, קרי, העברה ללא תמורה.
5. התחייבות לרישום משכנתא(הערת אזהרה)  ע"י הבנק מטעם הקונה וזאת על מנת לאפשר לרשום בטוחה לטובתו בכדי לאפשר את העברת התשלום למוכר וזאת באופן זמני עד לרישום הזכויות של הקונה בלשכת רישום המקרקעין שבמועד זה תירשם סופית המשכנתא לטובת הבנק. 
6. ניתן לרשום הערת אזהרה על פי צו של ביהמ"ש ולפי שיקול דעתו בכל הליך שנוגע למקרקעין.
7. הערה על הגבלת כשרות משפטית וזאת במידה ויוכח כי בעל נכס המקרקעין כשרותו המשפטית נשללה או הוגבלה עפ"י חוק.
8. הערה לטובת רשות העתיקות. 

האם ניתן למחוק הערת אזהרה מרישומי לשכת רישום מקרקעין במהלך עסקה בין מוכר לקונה? 

במעמד החתימה על הסכם המכר/ התחייבות, הקונה חותם על מסמכים למחיקת הערת אזהרה התנאים לכך והם יוחזקו בנאמנות ב"כ המוכר עד לתשלום יתרת התמורה ומסירת החזקה לקונה. 

ברוב החוזים של עסקאות יד שנייה במקרקעין, נרשם כי במידה והקונה הפר את ההסכם באופן יסודי ולא "ריפא", קרי, לא תיקן את ההפרה לפי האמור בהסכם אזי הערת האזהרה תימחק.    

מהם התנאים למחיקת הערת אזהרה? 

הערת אזהרה לפי סע' 126,128,או 129 תימחק עפ"י צו של ביהמ"ש או אם הוכח לרשם המקרקעין אחד מהדברים הבאים: 

• הצדדים הסכימו למחיקה. 
• עילת ההערה בוטלה ובלבד שהרשם נתן מראש הודעה על כוונתו למחוק את ההערה.
• חריג- הערת אזהרה אשר נרשמה בצו ביהמ"ש, תימחק רק עפ"י צו של בית המשפט. 

האם ניתן למחוק אזהרה בלשכת רישום מקרקעין באופן חד צדדי? 

בהתקיים התנאים למחיקת הערת אזהרה ניתן למחוק אותה, אולם מדובר בפעולה מסוכנת שהרבה עו"ד אינם מממהרים להשתמש בה אלא רק לאחר שמיצו את כל ההליכים האחרים, וברוב המקרים הם עותרים לביהמ"ש, כך שלא מומלץ להגיע לנקודה זאת. 

האם בסיום העסקה תימחק הערת אזהרה ויירשמו הזכויות ע"ש הקונה בנכס?  

הערת אזהרה מהווה "מכשיר זמני" עד לרישום סופי של זכויות הקונה והמשכנתא(במידה ונטל) בלשכת רישום מקרקעין ולאחר הרישום, הערת האזהרה נמחקת.   

הערת אזהרה בהליכי פשיטת רגל/חדלות פירעון 

בע"א 3042/19 אביחי ורדי נאמן לנכסי יצחק יפה נ אלימלך רייכמן נקבעה הלכה ע"י ביהמ"ש העליון לפיה, הערת אזהרה מהווה מטבעה "נורה אדומה מהבהבת" המתריעה בפני צדדים שלישיים על התחייבות בעלי הזכויות במקרקעין כלפי מוטב ההערה, במקרה דנן, נושה אשר נתן הלוואה לבעלי הזכויות וכנגד כך רשם הערת אזהרה להימנעות מעשיית עסקה בלשכת רישום מקרקעין ונקבע במקרה זה כי אין אבחנה בחוק המקרקעין בין הערת אזהרה שלילית לבין הערת אזהרה חיובית ועוד נקבע כי הערת אזהרה להימנעות מביצוע עסקה מקנה לנושה המובטח עדיפות על פני נושים אחרים "רגילים" בהליכי פשיטת רגל. 

בכל מקרה, כאשר אתם עומדים לרכוש נכס, שהרי מדובר על אחת העסקאות המורכבות והיקרות שאדם עושה בחייו, מומלץ מאוד להיעזר באנשי מקצוע על מנת להימנע מעוגמת נפש, סיכון מיותר ועיוות דין ואובדן כספי שלא לצורך.

מוזמנים לפנות אלי בכל שאלה ואשמח ללוות אתכם יד ביד,

בברכה,

עו"ד אליהו גבריאל

054-450-0750

אתר: www.gavriellaw.co.il

מאמר זה מהווה תמצית ואינו מהווה בשום אופן ייעוץ משפטי וכל מקרה נדון לגופו ומומלץ להיעזר בשירותי עו"ד המתעסק בתחום   

המאמר נכתב באוגוסט 2021