פטור מס שבח/רכישה לנשואים ב"פרק ב" והסכם ממון

נישואין פרק ב' מעלה בפנינו מצד אחד אושר רב ומצד שני עניינים כלכליים ומשפטיים לא פשוטים.  

כאשר כ"א מבני הזוג מגיע לנישואין עם דירה על שמו, נשאל היכן יתגוררו, אצל הבעל או האישה?  

להבדיל מזוגות בפרק א', זוגות נשואים רבים במה שמכונה נשואים פרק ב' בחייהם מגיעים כ"א עם ילדיו, לאחר מערכת נישואין וגירושין והם למודי ניסיון ומודעים לזכויותיהם והנבונים דואגים לחתום מראש על הסכם ממון שמקבל תוקף פס"ד בביהמ"ש/ ביה"ד הרבני. 

נשאלת השאלה: האם הסכם ממון שנועד במקורו להסדיר את מערכת היחסים הכלכליים והקניינים בין בני הזוג יכול להגן עליהם בשעת אמת גם מול גורמים אחרים כמו רשויות החוק ומוסדות הממשלה, ובמקרה נשוא מאמר זה מול מיסוי מקרקעין בעת שרוצים למכור או לרכוש דירת מגורים ולקבל פטור או הטבת מס?

לדוגמא: כאשר בני הזוג בוחרים לגור בדירת הבעל, ואילו האישה משכירה את דירתה לצד ג' ומקבלת דמי שכירות. וכעת לאור התרחבות המשפחה, הבעל מעוניין למכור את דירתו בכדי לקנות דירה חלופית ולהנות מפטור ממס שבח לפי דירה יחידה מזכה, אך "אליה וקוץ בה" בבואו לחתום על הסכם מכירת הדירה לצד ג' נאמר לו שרשות המיסים רואה בו ובאשתו תא משפחתי אחד ומאחר ותא זה מחזיק ע"ש 2 דירות ובנוסף, מאחר ואשתו מתגוררת עמו אזי אינו זכאי לפטור ממס שבח, חרף העובדה כי לבני הזוג יש הסכם ממון.  

מצב אבסורדי זה הגיע לרשות המיסים ע"י זוגות רבים בפרק ב' ולעיתים הגיעו לערכאות משפטיות וניתנו פסיקות סותרות. 

ככלל, מיסוי מקרקעין רואה בבני זוג נשואים כ"תא משפחתי" אחד שלא ניתן להפריד ביניהם, קרי, שניים שהם אחד, משמע מי מבני הזוג מבצע עסקה אזי הדבר נחשב כאילו שניהם רכשו ולכן, כאשר אחד מבני הזוג מוכר או קונה דירת מגורים על שמו הוא נדרש לשלם מס מלא וללא זכאות לפטור שבח ו/או רכישה. 

הפסיקה הכירה ב2 חריגים לפטור ממס , חריג "המטען ההיסטורי" מכוחו לא מתחשבים בעסקאות שבוצעו ע"י בני הזוג בטרם נכנסו לנישואין בכדי לשלול זכות לפטור או להטבת מס וכיום כמעט שאינו קיים לאור ביטול הפטור ממס שבח בכל 4 שנים. החריג השני והנפוץ יותר, הוא "חריג ההפרדה הרכושית"  לפיו יש לפרש את כלל היחידה המשפחתית כקובע חזקה ניתנת לסתירה כאשר אין להחילה כאשר בני הזוג קבעו הפרדה רכושית בהסכם יחסי ממון והוכח כי הפרדה זו נשמרת בפועל, אינה מלאכותית, לא פיקטיבית ולא נזנחה במהלך השנים. 

בע"א 3178/12 יגאל שלמי נ מנהל מיסוי מקרקעין נתניה שניתן ב17.11.2014 קבע ביהמ"ש העליון פס"ד מהפכני בעניין חזקת התא המשפחתי ופטור ממס בעניין לפי מאמר זה בהתקיים 2 תנאים מצטברים: 

1. הסכם ממון בתוקף הכולל הפרדה רכושית מלאה ביחס לנכסי המקרקעין המדוברים. 
2. יוכח למיסוי מקרקעין כי התקיימה בפועל הפרדה רכושית ונקבעו מס' מבחני עזר.

לפי פס"ד שלמי, במידה ויוכח ע"י בן הזוג המוכר את דירתו עמד בתנאים שלעיל אזי יהיה זכאי לפטור ממס שבח.  

בע"א 4298/18, 1886/19 מנהל מסמק ת"א ומרכז נ רועי בלנק וקרן רוזנבוים שניתן ביום 21.4.2021  אוחדו 2 ערעורים בביהמ"ש העליון הנוגעים לפטור ממס שבח וזכות להטבת מס לפי מדרגות מס רכישה דירה יחידה. בשני המקרים, וועדות הערר קבעו כי בחנו את נתוני העסקאות והגיעו למסקנה בשני התיקים כי קיימת הפרדה רכושית ואין לראותם כתא משפחתי אחד ולכן הם זכאים לפטור ממס שבח/רכישה, אך רשות המיסים ערערה במס' טענות וטענה כי נתגלו הפרות מהאמור בהסכם ממון, בני הזוג בשני המקרים מתגוררים בדירה משותפת ובפועל הם סטו מעיקרון ההפרדה הרכושית  שנקבע ביניהם בהסכם ממון והתיקים אוחדו, כב' השופט ניל הנדל שהיה בדעת מיעוט, קבע קריטריונים לבחינת זכאות להטבה/פטור ממס: 

1. מועד כריתת הסכם הממון – האם ההסכם נועד בראש ובראשונה להפחית את חבות המס על הנישום או משקף רצון הצדדים להפרדה רכושית? 
2. רכישת הדירה לאחר יצירת הקשר הזוגי עובדת רכישת הדירה לאחר יצירת התא המשפחתי אינה מצדיקה סטייה מהאמור בהסכם הממון. 
3. הוצאות הבית השוטפות-   נקבע כי אין דרישה להפרדה מוחלטת מאחר וההפרדה הרכושית לא סותרת שיתוף בהוצאות מחייה שוטפות, למעט אם יוכח כי הנטל לתשלום הוצאות אלו נופל רק על כתפי צד אחד.  
4. נשיאה בהוצאות שיפוץ הדירה- רשות המיסים טענה שהמשיב גר בדירה של בת זוגו בחינם ואף מימן חלק מהוצאות השיפוץ. אומר כב' השופט הנדל, השילוב של מגורים בחינם בדירת בת הזוג והשתתפות בשיפוצה הוא שמכריע את הכף לחובת המשיב בתיק זה.   

בפס"ד, נתקבלה עמדת שופטי הרוב שפסקו כי בני הזוג ב-2 המקרים זכאים לפטור/הטבת מס  ונדחתה עמדת רשות המיסים שחויבה בתשלום הוצאות ושכ"ט עו"ד.  

אנו למדים כי בכדי לסתור את חזקת התא המשפחתי, יש להמציא הסכם ממון עם מנגנון הפרדה רכושית וכן הוכחות כי בפועל בוצעה הפרדה רכושית, כאשר הדגש הוא על ההפרדה הקניינית, גם אם בני הזוג גרים ביחד בנכס ובן הזוג שהנכס אינו שייך לו לא משלם תמורה בעד מגוריו לבן הזוג השני וגם במקרה של חוסר הפרדה בענייני הכספים הנובעים מניהול משק הבית המשותף. 

קבלת זכאות לפטור ממס שבח היא יציר הפסיקה ולא החוק ולכן כל מקרה נבחן לגופו. הזכאות אינה אוטומטית ומובנית מאליה והדרך לקבלת הפטור לבני זוג הנשואים במסגרת מה שמכונה "פרק ב" מתחילה מהיום שבו מנוסח עבור בני הזוג הסכם ממון מקצועי המותאם עבורם ובהתאם לאורחות חייהם ובהדרכה נכונה ואשר יעמוד במבחן מול רשות המיסים, עוברת למילוי ההסכם בחיי היומיום של בני הזוג ובכפוף לכך שבפועל עמדו בקריטריונים כפי שנקבע ע"י ביהמ"ש העליון. 

בפועל, קיימת חשיבות גבוהה לניסוח נכון , מותאם ומדויק של הסכם ממון אשר יקבל תוקף פס"ד בביהמ"ש וישקף את המציאות היומיומית והנתונים הכלכליים של בני הזוג. מעבר לכך, נדרשת הדרכה נכונה המתבצעת במשרדי להתנהלות יומיומית ובכדי שהדבר יעמוד ככל האפשר באתגר המשפטי בבוא היום ולמנוע אי נעימות והוצאות כספיות מול רשות המיסים.   

מוזמנים לפנות אלי ואלווה אתכם בתהליך כולו.

עו"ד אליהו גבריאל 

054-450-0750

אתר: www.gavriellaw.co.il

המאמר לעיל אינו מהווה בשום אופן ייעוץ משפטי וכל מקרה נדון לגופו ומומלץ להיעזר בשירותי עו"ד המתעסק בתחום   

המאמר נכתב באוגוסט 2021