הסכם זה הסכם – האם 'זיכרון דברים' מחייב?
קיימים לא מעט סיפורים על אנשים טובים תמימים שנפלו למלכודת "זיכרון דברים", שהוא נוהג עתיק יומין שבשנים האחרונות הולך ומתמעט לאור פסיקות של ביהמ"ש על ערכאותיו השונות.
מדובר בסיטואציה שבה לרוב, קונים הלכו לראות דירת מגורים, הראו את התלהבותם ו"נלחצו" לחתום על הסכם ראשוני המכונה "זיכרון דברים".
"זכרון הדברים" מהווה מסגרת ראשונית ובסיס להתקשרות חוזית בין הצדדים, שם עולים ההסכמות והתנאים הבסיסיים שיהוו בסיס להסכם המכר הסופי שינוהל ע"י עורכי הדין.
לצערי , רבים אינם מודעים לעובדה שגם הסכמות עקרוניות אשר נחתמו על פתק ובכתב יד מהוות הסכם מחייב לכל דבר ועניין. באם הצדדים העלו על הכתב את פרטי הנכס וסכום הרכישה, מועד מסירה ופרטים נוספים המראים כי החתימה בוצעה על דעת שני הצדדים, הכל מחייב באופן מלא וכל נסיגה או הפרה יכולה להוות עילה לאכיפת ההסכם או לתשלום פיצויים.
במצב בו אחד הצדדים חש מקופח ועותר לביהמ"ש למימוש זיכרון הדברים כהסכם מחייב ביהמ"ש נכנס לעובי הקורה ובודק את המקרה לעומק ולעיתים עד ההכרעה ע"י ביהמ"ש לא ניתן להעביר את הדירה במכירה לצד ג' אחר.
לפי חוק המקרקעין התשכ"ט- 1969 התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב ולכן לעיתים זיכרון עלול לקשור אתכם מבחינה חוזית ולצמצם את מרחב האפשרויות שלכם במהלך המו"מ ולעיתים אף לפגוע בזכויות שלכם.
קושי נוסף שנוצר עקב זיכרון הדברים ובמידה ונוצרו מחלוקות ואי הסכמות בין הצדדים יוצרת קושי ביחס לתאריך הדיווח למיסוי המקרקעין וכל האלמנטים המורכבים הכרוכים בכך.
חתימה על זיכרון דברים יכולה בהתקיים מס' תנאים להוות עילה לרישום הערת אזהרה ע"י הקונה.
חתימה על זיכרון דברים בטרם בדיקה מקיפה של הנכס, הן מבחינה חוקית כגון רישום בטאבו ו/או ברשות מקרקעי ישראל(מינהל), זכויות בנייה או זכויות המוכר בנכס, היבטי מיסוי, סילוק חובות ו/או משכנתאות ובדיקות הנדסיות וכיוצ"ב , בדיקה של איכות וטיב הנכס עלולות לגרום לעוגמת נפש ולגרור את הצדדים לערכאות משפטיות שלא לצורך, וזאת בשל העובדה שלא הוכנס בזיכרון הדברים סעיף יציאה או תנאי או סייג הקובע שבמידה ויתגלה פגם, מום או מגבלה משפטית וחוקית בנוגע לנכס, או כל מגבלה על המוכר או על הרוכש לרבות אפשרויות המימון מטעם הקונה, ניתן יהיה לצאת מהעסקה ללא שהדבר ייחשב הפרה של ההסכם.- אם כי גם סעיף זה למען ההגינות לא תמיד יעזור וכל מקרה ייבחן לגופו.
חשוב לדעת- ניתן לעתור בביהמ"ש לביטול זיכרון דברים בעילות כגון: מרמה, הטעיה, עושק, וחוסר תום לב וכיוצ"ב
כמי שעוסק שנים רבות בתחום הנדל"ן והמקרקעין וייצוג בבתי משפט אני ממליץ לא לחתום על "זיכרון דברים" אלא לנסות ולהגיע מהר ככל האפשר להסכם מכר מקצועי המנוהל ע"י עו"ד הבקיאים בתחום ומכירים את כל הניואנסים הקריטיים של עסקאות מקרקעין על כל המשמעויות, לרבות היבטי מס ובירוקרטיה, לוחות הזמנים, סילוק משכנתא, בדיקות הנדסיות וכיוצ"ב.
מומלץ לסכם על פרטי העסקה בעל פה לעניין מחיר ותשלומים ובכפוף להתנייה כי ייערך מו"מ בין הצדדים וביצוע הבדיקות הנדרשות.
בכל מקרה, כאשר אתם עומדים לרכוש נכס, שהרי מדובר על אחת העסקאות המורכבות והיקרות שאדם עושה בחייו, מומלץ מאוד להיעזר באנשי מקצוע על מנת להימנע מעוגמת נפש, סיכון מיותר ועיוות דין ואובדן כספי שלא לצורך.
מוזמנים לפנות אלי בכל שאלה ואשמח ללוות אתכם יד ביד,
בברכה,
עו"ד אליהו גבריאל
054-450-0750
אתר: www.gavriellaw.co.il
מאמר זה מהווה תמצית ואינו מהווה בשום אופן ייעוץ משפטי וכל מקרה נדון לגופו ומומלץ להיעזר בשירותי עו"ד המתעסק בתחום
המאמר נכתב ביולי 2021
